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Die Immobilienfinanzierung ist komplex – aber sie muss nicht kompliziert sein.
Viele Fragen tauchen immer wieder auf: Welche Unterlagen benötigt die Bank? Wovon hängt der Zinssatz ab? Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll? Und wie wird mein Einkommen eigentlich bewertet?
Genau dafür habe ich diese FAQ zur Immobilienfinanzierung erstellt.
Hier findest du die wichtigsten Antworten einfach, verständlich und praxisnah erklärt – basierend auf echter Banklogik, jahrelanger Beratungserfahrung und meinem täglichen Austausch mit Finanzierungspartnern in ganz Deutschland.
Ob Kapitalanlage oder Eigennutzung:
👉 Diese FAQ hilft dir, die Mechanismen der Banken zu verstehen und deine Finanzierung von Anfang an sauber vorzubereiten.
Wenn du darüber hinaus eine persönliche Einschätzung oder konkrete Berechnung möchtest, kannst du jederzeit eine kostenfreie Einwertung anfragen.
Wie bestimmen Banken den Zinssatz?
Wie bestimmen Banken den Zinssatz?
In Kürze:
In Kürze:
Der Zins ergibt sich aus Objekt, Beleihung, Kunde und Marktumfeld.
Ausführlich:
Ausführlich:
Der Zinssatz basiert auf 5 zentralen Faktoren:
1️⃣ Objektlage & Objektqualität
1️⃣ Objektlage & Objektqualität
A-Lage → besserer Zins
C-Lage / Sanierungsstau → Risikoaufschlag
2️⃣ Beleihungsauslauf (BLV)
2️⃣ Beleihungsauslauf (BLV)
Der wichtigste Zinsfaktor.
< 60 % → Bestzins
60–80 % → Standard
80–90 % → teurer
90 % → deutlich teurer
3️⃣ Immobilienart
3️⃣ Immobilienart
Kapitalanlage → oft günstigere Konditionen
Mikroapartments / Boardinghouses → Risikoaufschläge
Ferienwohnungen → fondsabhängig
4️⃣ Kundenscoring
4️⃣ Kundenscoring
Schufa
Haushaltsrechnung
Vermögenslage
Stabilität der Einnahmen
5️⃣ Refinanzierungskosten / Marktumfeld
5️⃣ Refinanzierungskosten / Marktumfeld
Banken orientieren sich an:
Pfandbriefzinsen
Swapsätzen
Kapitalmarktzinssituation
Kurzform:
Der Zins wird nicht „frei“ festgelegt – er folgt Risiko & Refinanzierung.
Wie läuft eine Finanzierung ab?
Wie läuft eine Finanzierung ab?
In Kürze:
In Kürze:
Der Finanzierungsprozess besteht aus sechs klaren Schritten:
Check → Unterlagen → Beratung → Bankenvergleich → Zusage → Auszahlung.
Ausführlich:
Ausführlich:
Eine Immobilienfinanzierung folgt einem strukturierten Ablauf, damit du sicher, transparent und mit optimalem Zins durch den gesamten Prozess geführt wirst. Bei Wolny-Finanzierung läuft der Prozess so ab:
1️⃣ Finanzierungs-Check (Erster kurzer Check)
1️⃣ Finanzierungs-Check (Erster kurzer Check)
Hier prüfen wir schnell und unkompliziert:
Einkommen
Ziele & Finanzierungsbedarf
Machbarkeit des Projekts
erste Einschätzung des Kreditrahmens
🔎 Ziel: Schnelle Orientierung und Klarheit, ob das Projekt realistisch ist.
2️⃣ Unterlagen & Einwertung
2️⃣ Unterlagen & Einwertung
Wir sammeln die benötigten Unterlagen und erstellen deine vollständige Haushaltsrechnung.
Dabei werden berechnet:
tragbare Rate
Kreditrahmen
Eigenkapitalstruktur
Risikoeinstufung des Objekts
🔎 Ziel: Transparenter, sauberer Überblick für die Banken.
3️⃣ Beratungsgespräch
3️⃣ Beratungsgespräch
Wir besprechen alle Zahlen im Detail:
genaue Finanzierungssumme
Strategie (Kapitalanlage vs. Eigennutzung)
Tilgung, Laufzeit, Zinsbindung
Eigenkapital-Einsatz
individuelle Fragen
🔎 Ziel: Finanzierung verstehen, optimale Strategie festlegen.
4️⃣ Bankenvergleich
4️⃣ Bankenvergleich
Jetzt vergleichen wir die Angebote der relevanten Banken:
Zins
Beleihungsauslauf
Bedingungen
Flexibilität (Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel)
🔎 Ziel: Beste Bank + beste Struktur für dein Projekt.
5️⃣ Finanzierungszusage
5️⃣ Finanzierungszusage
Wir reichen deinen Kreditantrag ein und begleiten:
Prüfung durch die Bank
Objektbewertung
Risikoeinstufung
verbindliche Finanzierungszusage (Darlehensvertrag)
🔎 Ziel: Sichere Zusage für dein Objekt.
6️⃣ Auszahlung & Begleitung bis Abschluss
6️⃣ Auszahlung & Begleitung bis Abschluss
Nach der Zusage begleiten wir dich vollständig weiter:
Notartermin
Bankabwicklung
Auszahlung des Darlehens
Kommunikation mit allen Parteien
🔎 Ziel: Sorgloser Abschluss – bis alles final erledigt ist.
Welche Unterlagen brauchen Banken für eine Finanzierung?
Welche Unterlagen brauchen Banken für eine Finanzierung?
In Kürze:
In Kürze:
Persönliches, Objekt, Finanzen – alles vollständig.
Ausführlich:
Ausführlich:
A) Persönliche Unterlagen
A) Persönliche Unterlagen
Personalausweis
Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate
Steuerbescheid (Selbstständige: 2 Jahre + BWA/Jahresabschluss)
B) Objektunterlagen
B) Objektunterlagen
Exposé
Grundbuchauszug
Lageplan
Teilungserklärung
Wohnflächenberechnung
Energieausweis
C) Finanzunterlagen
C) Finanzunterlagen
Kontoauszüge (0–12 Wochen)
Nachweis über Eigenkapital
Übersicht bestehender Kredite
Mietverträge vorhandener Objekte
Wie viel kann ich maximal finanzieren? (Kreditrahmen
Wie viel kann ich maximal finanzieren? (Kreditrahmen
In Kürze:
In Kürze:
Banken berechnen die tragbare Rate über die Haushaltsrechnung.
Ausführlich:
Ausführlich:
Der Kreditrahmen ergibt sich aus:
Einkommen – Ausgaben = frei verfügbare Mittel
Mieteinnahmen bei Kapitalanlage werden zu 70–80 % angerechnet.
Die Rate des neuen Darlehens wird voll berücksichtigt.
Ergebnis: maximale tragbare Rate → maximaler Kreditrahmen.
Was ist bei Kapitalanlage-Finanzierungen anders als bei Eigennutzung?
Was ist bei Kapitalanlage-Finanzierungen anders als bei Eigennutzung?
In Kürze:
In Kürze:
Kapitalanlage wird erleichtert – Eigennutzung wird strenger geprüft.
Ausführlich:
Ausführlich:
✔ Kapitalanlage:
✔ Kapitalanlage:
Mieteinnahmen als Einnahme
Objektqualität / Rendite wichtiger
Höhere Beleihung möglich
Zins meist stabil oder leicht besser
Tilgung flexibel (1–3 %)
✔ Eigennutzung:
✔ Eigennutzung:
Wegfall der Miete verschlechtert Haushalt
Mehr Eigenkapital nötig
Familienausgaben relevant
Striktere Prüfung
Welche Rolle spielt Eigenkapital?
Welche Rolle spielt Eigenkapital?
In Kürze:
In Kürze:
Mehr Eigenkapital = besserer Zins.
Ausführlich:
Ausführlich:
10 % EK → Standard
20 % EK → spürbar besser
30 % EK → Bestcase
Für Kapitalanlage oft ausreichend:
„Nebenkosten + Rücklagen“ (10–15 %)
Welche Tilgung empfehlen Banken?
Welche Tilgung empfehlen Banken?
In Kürze:
In Kürze:
Kapitalanlage: 1–3 %, Eigennutzung: 2–3 %.
Ausführlich:
Ausführlich:
Kapitalanlage:
Kapitalanlage:
1,0–1,5 % → Cashflow-orientiert
2,0–2,5 % → konservativ
3,0 % → schnelles Tilgen
Eigennutzung:
Eigennutzung:
2–3 % üblich
Was machen Banken bei mehreren bestehenden Immobilien?
Was machen Banken bei mehreren bestehenden Immobilien?
In Kürze:
In Kürze:
Sie erstellen eine Objektbilanz.
Ausführlich:
Ausführlich:
Die Bank prüft:
Summe der Mieten
Summe der Raten
Restschulden
Marktwerte (bankintern)
Leerstandsrisiko
Ein positiver Bestand verbessert den Kreditrahmen.
Was ist „Beleihungswert“ vs. „Kaufpreis“?
Was ist „Beleihungswert“ vs. „Kaufpreis“?
In Kürze:
In Kürze:
Der Beleihungswert ist der Sicherheitswert der Bank – meist 10–20 % unter Marktwert.
Ausführlich:
Ausführlich:
Die Bank kalkuliert konservativ.
Ist der Kaufpreis höher als der Beleihungswert → steigt der BLV → Zins verschlechtert sich.
Welche Faktoren können den Zinssatz verschlechtern?
Welche Faktoren können den Zinssatz verschlechtern?
In Kürze:
In Kürze:
Hoher BLV, schwaches Scoring, schwache Lage.
Ausführlich:
Ausführlich:
Schufa-Probleme
BLV über 90 %
schlechte Lage
kein Eigenkapital
Konsumkredite
instabile Selbstständigkeit
Welche Rolle spielt das Objekt selbst?
Welche Rolle spielt das Objekt selbst?
In Kürze:
In Kürze:
Große Rolle – Objekt kann Risikoaufschläge verursachen.
Ausführlich:
Ausführlich:
Dachgeschoss ohne Aufzug
Apartments < 20 m²
strukturschwache Lage
marode Substanz
schlechte Teilungserklärung
→ Immer Risikoaufschlag.
Was bringt KfW?
Was bringt KfW?
In Kürze:
In Kürze:
Für Kapitalanlage selten relevant.
Ausführlich:
Ausführlich:
Relevanz nur bei:
Neubau
energetischer Sanierung
Klimakredit
Vorteile:
Zuschüsse
Tilgungszuschuss
stabiler Zins
Was bedeutet Zinsbindung?
Was bedeutet Zinsbindung?
In Kürze:
In Kürze:
Dauer, in der der Zins festgeschrieben ist.
Ausführlich:
Ausführlich:
Typisch: 10, 15, 20, 30 Jahre.
10 Jahre → meist beste Kombination aus Kosten & Flexibilität.
Worauf achten Banken bei Vermietung?
Worauf achten Banken bei Vermietung?
In Kürze:
In Kürze:
Marktfähige Miete & Vermietbarkeit.
Ausführlich:
Ausführlich:
realistische Miete
Mietspiegel
Nachfrage im Umfeld
Leerstandsrisiken
Bonität neuer Mieter
Was passiert bei Sondertilgungen
Was passiert bei Sondertilgungen
In Kürze:
In Kürze:
Schnellere Entschuldung ohne Zusatzkosten.
Ausführlich:
Ausführlich:
Verkürzt Laufzeit
Kann Rate senken (je nach Vertrag)
Meist 5–10 % pro Jahr kostenlos
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