Symbolbild · KI-generiertKapitalanlage-Check · in Zahlen
Wie viel Immobilie steckt in deinem Steuerbescheid?
Bei einer vermieteten Immobilie zahlen zwei mit: dein Mieter – und über AfA & Zinsen das Finanzamt. Drei Angaben genügen, und du siehst im Modell, welche Objektgröße dein Budget trägt, wie viele Arbeitstage im Jahr du dir beim Finanzamt zurückholst und was die Immobilie später zu deiner Rente beisteuert. Die Miete musst du nicht schätzen – wir rechnen mit dem Berlin-Projektstandard von 21 €/m².
Warum das funktioniert
Mieter und Staat zahlen mit. Die Kaltmiete deckt den Großteil der Rate – die Steuerersparnis aus AfA und Zinsen einen weiteren Teil. Dein realer Eigenaufwand ist der kleine Rest.
Die AfA-Variante macht den Unterschied. Beim Neubau in höchster Qualität (KfW 40 + QNG) kommt die Sonder-AfA nach § 7b EStG dazu – gerade in den ersten Jahren ein spürbarer Steuer-Turbo.
Ein Modell, kein Orakel. Du bekommst eine ehrliche Größenordnung mit offengelegten Annahmen – belastbar wird es im Gespräch und mit deinem Steuerberater.
Deine Angaben
Drei Angaben genügen
Max' Beispiel aus der Story ist eingetragen (frei erfundene Beispielfigur, kein Kunde): 100.000 € zu versteuerndes Einkommen, 44.800 € Eigenkapital, 550 € Aufwand im Monat, Neubau KfW 40 + QNG. Ändere die Werte auf deine — das Ergebnis rechnet sofort mit. Modellrechnung, unverbindlich.
Welche Objektart?
* Neubau im KfW-40-Standard mit QNG-Siegel („Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude") – das ist die Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG (Bemessung bis 4.000 €/m², Baukostenobergrenze, mind. 10 Jahre Vermietung).
Deine drei Angaben
Steht in deinem Steuerbescheid. Der Check rechnet mit dem Grundtarif 2026 (ledig) – zusammen veranlagt schauen wir im Gespräch genauer hin.
Fließt in Kaufnebenkosten (8 % Berlin) und senkt das Darlehen.
Dein realer Eigenaufwand: Rate + Bewirtschaftung minus Miete minus Steuervorteil. Danach bestimmt der Check die Objektgröße – bewusst mit der vorsichtigen linearen AfA, damit es auch nach der Sonder-AfA trägt.
Die Miete gibst du nicht ein: Wir rechnen mit dem Berlin-Projektstandard 21 €/m² Kaltmiete (≈ 6.300 €/m² Kaufpreis, 4 % Anfangsmietrendite) – wie in unseren Berliner Projektierungen.
Objektgröße bestimmen …
Modellrechnung · Berlin-Standard 21 €/m²
Dein Ergebnis
So viel arbeitest du fürs Finanzamt
So viele Arbeitstage weniger gehen im ersten Jahr ans Finanzamt
Gerechnet allein auf die Einkommensteuer (Grundtarif, ohne Soli/Kirchensteuer) bei 220 Arbeitstagen im Jahr. Die Sonder-AfA-Wirkung gilt für die ersten Jahre – danach normalisiert sie sich; die Objektgröße ist deshalb bewusst ohne sie kalkuliert.
Wer bezahlt deine Immobilie?
Und über zehn Jahre?
Steuerersparnis Jahr für Jahr im Modell — Sonder-AfA nur in den ersten vier Jahren, danach sinkende Abschreibung und sinkende Zinsen, Miete konstant:
Zinsen auf den Darlehensstand zu Jahresbeginn; AfA degressiv vom Restwert, nach dem Sonder-AfA-Zeitraum linear nach § 7a Abs. 9 EStG (Bestand: linear); alle Werte nominal, ohne Instandhaltungsrücklage und Mietausfall. Kein geschenktes Geld: Abschreibungen mindern das steuerliche Ergebnis, ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig (§ 23 EStG). Steuerfragen klärt dein Steuerberater.
Die Modellrechnung dahinter
Und im Ruhestand?
Nettokaltmiete nach Bewirtschaftung – heute und in rund 30 Jahren bei 2 % Mietsteigerung p. a. (Restschuld im Modell dann noch rund 17 %, Volltilgung nach etwa 34 Jahren):
Vor Steuern im Ruhestand; Modellwert ohne Leerstand/Instandhaltungsspitzen. Nominalwert – bei 2 % Inflation entspricht das ungefähr der heutigen Kaufkraft der Miete; der Punkt ist: Sie kommt dann ohne Sparleistung zu deiner Rente dazu.
Florian Wolny
Dein Berater · § 34d/f/i GewO
„Ob die Zahlen für dich wirklich tragen, rechnen wir gemeinsam mit echten Objekten durch – ehrlich, inklusive der Risiken."